Συμβουλές – Νέα

Επανέρχεται σε ισχύ από το 2017 και ο φόρος υπεραξίας ακινήτων – Το «κεραμίδι» του Έλληνα μετατρέπεται σε «κόλαση»

Σαν να μην έφταναν η «ταυτότητα κτιρίου» με βάση την οποία όλοι οι Έλληνες θα πληρώσουν έναν μηχανικό 300-400 ευρώ για να τους αποκαλύψει τις οικοδομικές παρατυπίες που κατά 95% σίγουρα έχουν και να πληρώσουν πρόστιμα που κυμαίνονται από 2.000 ευρώ ως και 20.000 ευρώ και η θέσπιση δύο ακόμα πιστοποιητικών όπως το Πιστοποιητικό πολεοδομικής νομιμότητας και η Βεβαίωση καταβολής ΤΑΠ (τέλος που εισπράττεται από τους Δήμους μέσω του λογαριασμού της ΔΕΗ) από την αρχή του 2017 επανέρχεται σε εφαρμογή ο πολύπλοκος φόρος υπεραξίας ακινήτων και έτσι δανειστές και ελληνικές κυβερνήσεις θα είναι πλέον σίγουρες ότι:

Κανείς Έλληνας δνε θα έχει σπίτι στην κατοχή του στα επόμενα δέκα χρόνια και το κυριότερο δεν θα μπορεί να τα πουλήσει ούτε για… δύο ευρώ με αποτέλεσμα να μην έχει χρήματα ούτε για δείγμα στην τσέπη του (ή στο ηλεκτρονικό του πορτοφόλι μιας και τα χρήματα σύντομα θα γίνουν αϋλα σαν αέρας κοπανιστός μέσα στα ηλεκτρονικά κυκλώματα των υπολογιστών).

Ένα πλήθος από παγίδες υπερφορολόγησης αναμένεται να αντιμετωπίσουν από το 2017 όσοι αποφασίσουν να πωλήσουν σπίτια, λοιπά κτίσματα, οικόπεδα ή αγροτεμάχια, καθώς από την 1η Ιανουαρίου του επομένου έτους επανέρχονται σε ισχύ οι διατάξεις που προβλέπουν την επιβολή φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Η εφαρμογή των διατάξεων για την επιβολή του φόρου υπεραξίας ακινήτων ανεστάλη για δύο χρόνια, για το 2015 και το 2016, με νομοθετική ρύθμιση που ψηφίστηκε από τη Βουλή τον Δεκέμβριο του 2014.

Ο λόγος ήταν ότι η απόπειρα υπολογισμού και επιβολής του φόρου αυτού στις αρχές του 2014 απέτυχε παταγωδώς εξαιτίας της απίστευτης πολυπλοκότητας των διαδικασιών εφαρμογής του.

Η προσπάθεια να τεθεί σε εφαρμογή ο συγκεκριμένος φόρος από την 1η-1-2014, όπως προβλέπει το άρθρο 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, συνάντησε τόσα πολλά πρακτικά προβλήματα, ώστε για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα -κατά τους πρώτους πέντε μήνες του 2014- να καταστεί αδύνατη, τελικά, η εφαρμογή του φόρου και να «μπλοκαριστούν» όλα τα συμβόλαια μεταβιβάσεων ακινήτων.

Η τότε πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών επέφερε εκ των υστέρων πολλές μεταβολές στις διατάξεις του άρθρου 41 του ΚΦΕ ώστε να καταφέρει να καταστήσει εφικτή την εφαρμογή του συγκεκριμένου φόρου.

Πολλά εμπόδια αντιμετωπίστηκαν, όμως εξακολουθούσαν να υπάρχουν προβλήματα πολυπλοκότητας και γραφειοκρατίας, ενώ ταυτόχρονα αποκαλύφθηκαν και πολλές παγίδες υπερφορολόγησης για όσους επιθυμούσαν να πωλήσουν ακίνητα.

Η περίοδος αναστολής της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας ακινήτων λήγει την 31η Δεκεμβρίου 2016 χωρίς να έχει εκδηλωθεί από την πλευρά της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών καμία διάθεση διαπραγμάτευσης με τους θεσμούς για την παράταση της αναστολής. Το πιο πιθανό λοιπόν είναι ο φόρος υπεραξίας ακινήτων να επανέλθει σε ισχύ από την 1η-1-2017.

Πρόκειται για ένα νόμο τον οποίο ουδείς καταλαβαίνει και θα επιφέρει μόνιμη στασιμότητα στην αγορά ακινήτων για δεκαετίες. Άλλωστε αυτό θέλουν οι δανειστές μην κρυβόμαστε και δυστυχώς δεν υπάρχει το ανάλογο πολιτικό σύστημα για να τους εμποδίσει.

Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετάνσύμφωνα με τον Προκόπη Χατζηνικολάου. Επιβαρύνει τον πωλητή, ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ο φόρος είχε ανασταλεί εξαιτίας της πολυπλοκότητας του, με αποτέλεσμα στους μήνες που εφαρμόστηκε να ακυρωθούν εκατοντάδες συμβόλαια.

Σύμφωνα με τον νόμο, εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πωλεί για περισσότερα από πέντε έτη, η υπεραξία είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ. Επίσης όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους προ του 1995 απαλλάσσονται από το σχετικό φόρο.

Εφόσον προκύπτει φόρος, αυτός παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και αποδίδεται εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου, η οποία κατατίθεται αποκλειστικά στην τράπεζα έκδοσης της τραπεζικής επιταγής.

Για τον υπολογισμό του φόρου οι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια, ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά, η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση τον φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές – γονικές παροχές).

Σε κάθε άλλη περίπτωση όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ. αυτεπιστασία ή αντιπαροχή) υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο λαμβάνοντας υπ’ όψιν τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση.

Οι δανειστές ενοχλούνται ιδιαίτερα από την ιδιοκατοίκιση που υπάρχει στην χώρα σε ποσοστό 74%.

Ο «άρχων» είναι αυτός που έχει δική του γη (άρα=γή +έχων). Και πραγματικά, ακόμα και στις μέρες μας είναι πολύ σημαντικό να έχει κανείς δική του γη / δικό του σπίτι.

Στην Ελλάδα ο Έλληνας ήταν άρχοντας στο σπιτικό του. Ο δανειστής θέλει αυτό να τελειώσει για δύο λόγους. Πρώτα τον θέλει ταπεινωμένο και υπόδουλο και δεύτερον θέλει ο Έλληνας να μην έχει τίποτα να τον συνδέει με τον τόπο του ώστε να αναγκαστεί να μεταναστεύσει και να αντικατασταθεί με ευκολότερους και πολύ πιο διαχειρήσιμους «Έλληνες»

Το σπίτι, η γη συνδεέι έναν άτομο με τον τόπο καταγωγής του.

25/04/2014

Πως θα αποχαρακτηριστούν 200.000 στρέμματα

Ανοίγει ο δρόμος αποχαρακτηρισμού και πολεοδόμησης άνω των 200.000 στρεμμάτων γης, προκειμένου να δοθεί λύση δόμησης σε περισσότερους από μισό εκατομμύριο ιδιοκτήτες, μέλη οικοδομικών συνεταιρισμών είτε κατοίκων μικρών οικισμών προ του 1923, που λόγω του χαρακτηρισμού της περιοχής τους ως δασικής έχουν μπει εδώ και τρεις δεκαετίες σε «οικιστική καραντίνα». Η αρχή γίνεται με ειδική νομοθετική διάταξη, στο σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος για τα υδατορέματα, η οποία προβλέπει νομιμοποίηση όλων των πολεοδομήσεων δημόσιων δασικών εκτάσεων, που έγιναν πριν από το 1975. Η συγκεκριμένη ρύθμιση, μαζί με πλήθος άλλες προεκλογικού χαρακτήρα πολεοδομικές εξυπηρετήσεις για εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, περιλαμβάνεται στο πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος, με τίτλο «Διαδικασία οριοθέτησης και ρυθμίσεις θεμάτων για τα υδατορέματα – Ρυθμίσεις της πολεοδομικής νομοθεσίας», που κατέθεσε ήδη για ψήφιση στη Βουλή, λίγο πριν αποχωρήσει για την εκλογική μάχη στο Δήμο Θεσσαλονίκης, ο αναπληρωτής υπουργός ΠΕΚΑ Στ. Καλαφάτης.

Η ρύθμιση-μοντέλο, που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος στο σχέδιο νόμου, η οποία αφορά τις δημόσιες εκτάσεις, με προοπτική να επεκταθεί είτε να επαναληφθεί και για τις ιδιωτικές, αναλυτικά προβλέπει:

«Ακίνητα που ανήκουν κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή στο ελληνικό Δημόσιο ή σε ΝΠΔΔ και έχουν απολέσει το δασικό τους χαρακτήρα πριν από τις 11.6.1975 λόγω επεμβάσεων που έλαβαν χώρα με βάση σχετική διοικητική πράξη, που καλύπτεται από το τεκμήριο νομιμότητας, δεν χαρακτηρίζονται ως δάση και ως δασικές εκτάσεις και δεν κηρύσσονται αναδασωτέες». Σχετικά με την ίδια ρύθμιση αναφέρεται ακόμη ότι λαμβάνεται υπόψη η νομοθεσία για τις προϋποθέσεις κύρωσης των δασικών χαρτών (παράγραφος 2) του άρθρου 13 του νόμου 3889/2010, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 7 του νόμου 4164/2013 (ΦΕΚ 156/Α). Επίσης από το ΥΠΕΚΑ σημειώνεται ότι «περαιτέρω κατά το γράμμα και πνεύμα των αποφάσεων του ΣτΕ (ΣτΕ 1285/2009, καθώς και 1573/2002, 2257/2002, 4589/2005, 3080/2007, 185/2012 κ.ά.) αποσαφηνίζεται ότι ως λόγος απώλειας του χαρακτήρα αυτών νοείται και ένταξη των ακινήτων αυτών στο σχέδιο πόλης και ο χαρακτηρισμός αυτών ως οικοδομικών τετραγώνων, η ειδική διαδικασία τυχόν απαιτούμενης άρσης πράξεων μεταγενέστερων χαρακτηρισμών από τη διοίκηση και δη μετά τον έλεγχο συνταγματικότητας ανά περίπτωση από το ΣτΕ διά της διαδικασίας ρυθμίσεως από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας. Πέραν των ανωτέρω καθορίζεται αποκλειστική διαδικασία αξιοποίησης των ακινήτων αυτών με κυρίαρχη αρχή την περιβαλλοντική προστασία και τη δημιουργία περιβαλλοντικών πάρκων μέσω ειδικής οικολογικής αξιολόγησης».

21/05/2014

ΑΓΟΡΑ ΓΗΣ: Συνταγή για κέρδη

Στις καλύτερες στιγμές της , η επένδυση σε γη είναι κίνηση υψηλού κινδύνου και υψηλής απόδοσης. Στη χειρότερη περίπτωση , είναι άσκηση υπομονής. Η βασική αρχή είναι να αγοράσει κανείς φτηνή γη σε περιοχές που δεν έχουν αναπτυχθεί προσδοκώντας την όσο το δυνατόν πιό γρήγορη αναβάθμιση της. Στη συνέχεια, έχετε είτε την επιλογή της πώλησης αυτής της γης , ή την ανάπτυξή της απο εσάς ή σε συνεργασία με κάποιον επενδυτή. Το σχέδιο είναι απλό , ωστόσο, τις περισσότερες φορές η υλοποιησή είναι συχνά δυσκολότερη από ό, τι αναμένεται . Η επιλογή Υπανάπτυκτες περιοχές είναι φθηνότερες σε σύγκριση με την αγορά γης σε μία διαμορφωμένη αγορά.Για να περιρίσετε τους κινδύνους εστιάστε το ενδιαφέρον σε περιοχές που βρίσκονται κοντά σε κοινότητες που αυξάνουν τον πληθυσμό τους.

Ο υπολογισμός

Οι περισσότεροι ονειρεύονται διψήφια ποσοστά κέρδους και ξεχνούν τη δαπάνη της εκμετάλλευσης της γης , ενώ περιμένουν την οικονομική ανάπτυξη. Αν και τα πραγματικά κέρδη βγαίνουν απο πωλήσεις στην πραγματικότητα , οι περιοχές που δίνουν κέρδη μεταβιβάζονται πριν αρχίσει να διαφαίνεται η ανάπτυξη τους και αυτό λόγω των προσδοκιών του αγοραστή. Ως εκ τούτου , η αποτελεσματική κερδοφορία της γης , απαιτεί αγορά πολύ νωρίς και υπομονή . Αν η αναμενόμενη αύξηση δεν προκύψει , τότε θα πρέπει να έχετε ένα σενάριο αντιστάθμισης της ζημιάς. Οι αμερικάνοι κερδοσκόποι ακολουθούν τη στρατηγική της αγοράς γης σε τοποθεσίες που ανταποκρίνονται σε ορισμένα χαρακτηριστικά . Αυτή η προσέγγιση απαιτεί πολύ κεφάλαιο και μεγάλη έρευνα αγοράς . Τι σημαίνει αυτό ; Το παιγνίδι με την γή είναι υπόθεση εκείνων που έχουν αποθέματα κεφαλαίων αφού η κερδοσκοπία της γης είναι μια δαπανηρή και επικίνδυνη επένδυση .

Εδώ είναι μερικά από τα ερωτήματα στα οποία οι επενδυτές θα πρέπει να απαντήσουν πρώτα και να αγοράσουν αργότερα.

1. Υπάρχουν τα χρήματα που απαιτούνται για την αγορά του οικοπέδου ή για την εξυπηρέτηση του δανείου;

2. Υπάρχουν φόροι ακινήτων για να πληρωθούν πόσοι είναι αυτοί ; Πόσο επηρεάζει την ατομική φορολογική επιβάρυνση η αγορά και πόσο κοστίζει το πέρασμα σε μία εταιρία;

3. Εχετε την δυνατότητα να περιμένετε και να αντέξετε οικονομικά έχοντας μία απρόσοδη επένδυση που σας «τρώει» κάθε χρόνο ένα μέρος των μετρητών σας ;

Αξιολογώντας …

Ο σημαντικότερος παράγοντας που παρακολουθούν οι επενδυτές γης είναι η υγεία των τοπικών οικονομιών . Αν και πολλοί εξωτερικοί παράγοντες μπορούν να προκαλέσουν ανάφλεξη μίας αγοράς πχ η κατασκευή ενός εργοστασίου αυτοκινήτων ή ένας δρόμος ή η βελτίωση των συγκοινωνιακών υποδομών εντούτοις , μια ισχυρή τοπική οικονομία είναι η καλύτερη εγγύηση. Φυσικά το φυσικό κάλλος είναι ένας σημαντικός παράγοντας επιλογής. Εξίσου σημαντικός είναι όμως το κόστος ανάπτυξης πχ περίφραξη, γεώτρηση , δρόμος κ.α Το καθεστώς δόμησης είναι ένα σημαντικό κομμάτι της διαδικασίας απόφασης. Το ίδιο ισχύει και για τις χρήσεις γης. Μη το υποτιμήσετε και μη αρκεστείτε στο «αστο και βλέπουμε» Η τοπική κοινωνία είναι ένας σημαντικός παράγων. Για παράδειγμα αν η τοπική κοινωνία δεν θέλει αναπτύξεις τότε σίγουρα θα έχετε να αντιμετωπίσετε ένα πρόσθετο πονοκέφαλο.

Απάτες

Η ιδέα ότι θα πρέπει να αγοράσετε γη από κάποιον του οποίου η μόνη αποδεδειγμένη ταυτότητα ύπαρξης είναι ένας αριθμός τηλεφώνου μάλλον θα πρέπει να σας προβληματίσει. Αυτές οι απάτες κορυφώθηκαν στις δεκαετίες του ΄60 και ΄70 αλλά ανα πάσα στιγμή μπορεί να εμφανιστούν. Δεν χρειάζεται να είστε εσείς το επόμενο θύμα…

21/05/2014

Ιδού ποιοί βγάζουν λεφτά απο τα ακίνητα

Ξεκινά η διαδικασία ξεκαθαρίσματος των ακινήτων που θα εισέλθουν στην τιτλοποίηση που επιδιώκει σήμερα το ΤΑΙΠΕΔ. Ειδικότερα, αναμένεται το διοικητικό συμβούλιο της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) Α.Ε. να εγκρίνει διαγωνισμό, μέσα από τον οποίο θα προσληφθεί ο ανάδοχος (ή οι ανάδοχοι) που θα αναλάβει να διευθετήσει τις εκκρεμότητες με τους τίτλους ιδιοκτησίας περίπου τριών χιλιάδων ακινήτων. Πρόκειται για ακίνητα τα οποία θα εισφερθούν και θα συμμετάσχουν σε μια ή περισσότερες τιτλοποιήσεις που θα επιδιώξει το Ταμείο Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (ΤΑΙΠΕΔ). Σύμφωνα με πληροφορίες, ο διαγωνισμός που θα προκηρυχθεί τις επόμενες ημέρες έχει προϋπολογισμό 7 εκατ. ευρώ και στόχος είναι το έργο να υλοποιηθεί από τρεις αναδόχους. Στις βασικές υποχρεώσεις των αναδόχων είναι να δημιουργήσουν στο ΤΑΙΠΕΔ την πρώτη φουρνιά «καθαρών» ακινήτων μέχρι τον ερχόμενο Σεπτέμβριο. Η πρώτη αυτή ομάδα ακινήτων εκτιμάται ότι θα περιλάβει περίπου 1.000 ακίνητα, και θα επιτρέψει την τιτλοποίησή τους με στόχο την άντληση 350 έως 500 εκατ. ευρώ. Ωστόσο η σχεδιαζόμενη τιτλοποίηση δεν έχει οριστικοποιηθεί ως το καταλληλότερο μοντέλο αξιοποίησης των ακινήτων του ελληνικού Δημοσίου. Για το Ταμείο παραμένει ανοιχτό το ενδεχόμενο να επιλεγεί το μοντέλο της μετοχοποίησης μιας εταιρείας, στην οποία θα εισφερθούν τα συγκεκριμένα ακίνητα. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, το μοντέλο της μετοχοποίησης μπορεί να αποφέρει σημαντικά έσοδα σε βάθος χρόνου, αλλά όχι ευθύς εξαρχής όπως ενδιαφέρει το ΤΑΙΠΕΔ. Από την άλλη πλευρά, η τιτλοποίηση φέρνει περισσότερα έσοδα «μπροστά», αλλά θα είναι λιγότερο αποδοτική σε βάθος χρόνου. Καθώς όμως το ταμείο πιέζεται να φέρει έσοδα μπροστά, η διαδικασία της τιτλοποίησης θεωρείται πιο πιθανή. Επίσης, στελέχη της αγοράς αμφισβητούν το ενδεχόμενο το ΤΑΙΠΕΔ να προχωρήσει σε μια έκδοση (τίτλου ή μετοχών) μέχρι τα τέλη του έτους. Η διοίκηση του ΤΑΙΠΕΔ έχει υποσχεθεί μια έκδοση μέχρι τον Νοέμβριο του 2014, αλλά οι άνθρωποι της αγοράς ισχυρίζονται ότι το έργο του «ξεκαθαρίσματος» των ακινήτων στην ΕΤΑΔ χρειάζεται χρόνο και δεν θα είναι μια τόσο εύκολη υπόθεση. Στο μεταξύ, συγκρατημένα αισιόδοξα εμφανίσθηκαν τα στελέχη του ΤΑΙΠΕΔ, την επομένη του πρώτου γύρου των δημοτικών και περιφερειακών εκλογών της χώρας. Το εκλογικό αποτέλεσμα εκλαμβάνεται ως ψήφος υπέρ των αποκρατικοποιήσεων, παρόλο που τα περισσότερα μέλη του Δ.Σ. αναμένουν και την έκβαση της αναμέτρησης την ερχόμενη Κυριακή.